今日はよく耳にするオリンピック後の不動産価格下落について考えてみました。

まずはオリンピックうんぬんの前に、考えておくべき問題は、我々大家を脅かす、人口減少です、日本は今後、人口が大きく減少するうえに少子高齢化も加速していきます。

2019年現在、日本の人口は1億2600万人程、46年後の2065年には8700万人程度になるとみられています。少子高齢化の進行も急速です。現在は65歳以上の高齢者1人を2.3人の現役世代で支えていますが、2065年になると1.3人の現役世代で1人の高齢者を支えることになります。
逆に増えてる層は外国人労働者になります。
オリンピックを機にまだまだ増える事になるでしょう。

次に我が国で不動産に与える直近での実需と供給をみていきます。

▪️需要＜供給となり得る要因＞
・オリンピック前の利益確定を狙った不動産売却
・消費税増税
・世界経済の減速懸念
・不動産向け融資審査厳格化に伴う貸出の減少
・オリンピックに伴う開発・建設事業の完了
・東京オリンピック選手村跡地でのマンション大量供給
・2022年の生産緑地問題
・国内人口の減少
▪️供給＜需要となる得る要因＞
・金融緩和、低金利政策の継続
・2025年　大阪万博開催
・2027年　リニアモーターカー開通
・老朽化したインフラの再整備
・人手不足等による建築費の高値安定
・外国人労働者の増加（入管法改正）
・インバウンド需要の増加の継続
・世界的にみて、割安感のある日本の不動産への海外マネーの流入

などがあげられます。
そしてGDPの数値から過去の開催国の推移を見てみます。
まず1992年以降の過去七大会のうち、五輪開催後にGDP成長率がマイナスとなって景気が後退したと 言えるケースは、1992年開催国のスペイン(バルセロナ五輪)だけ。他の六大会の開催国につ いては、五輪開催翌年の成長率がプラスとなっている。過去の事例を見る限り、五輪終了によって景気が後退してしまう可能性は低いと言えそう。
唯一マイナス成長となったスペインのケースも、五輪終了が主因となって景気後退に陥ったとみる べきではなく、なぜなら、1992年は英国ポンド暴落をきっかけとしたヨーロッパ通貨危機が発生しており、主要国が通貨下落防止のために一斉に金融引締めに転じた結果、スペインに限らず欧州地域全般の景気が低迷した時期だからだ。
次に、成長率がマイナスとならないまでも、伸びが縮小して景気が減速する可能性について、過去七大会のうち、GDP成長率が五輪開催翌年に低下したケースは四大会となる。七大会中 の四大会ということで、五輪後の景気減速確率は57%と一見高そうだ。
しかし、2000年開催国のオーストラリア(シドニー五輪)、2008年開催国の中国(北京五輪)につ いては、2001年はITバブル崩壊、2009年はリーマンショックが発生した時期であり、1992年開催国 のスペインのケースと同様に、景気減速の主因は五輪大会終了による特需のはく落とは言い難い。
よって、五輪大会開催国のGDP成長率が開催翌年にマイナス転化、もしくは減速した4カ国のうち、 3カ国は世界・地域的経済危機が主因であり、五輪終了は、景気を大きく左右するほどの要因とはなりづらいことがわかる。したがって、2020年の東京大会後に日本の景気が必然的に後退ないし減速するという懸念は不要といえる。

つまりは五輪大会終了以外の景気下押しリスクが現実化する確率が高まるタイミングである点には留意が必要である。つまり、五輪終了ではなく他の要因によって五輪開催後に景気が大きく減速するリスクはある。
具体的には、1、米国の景気減速、2、米中など貿易摩擦の激化、3、半導体の供給過剰の3つの対外リスク

様々な視点で世界経済を認識し、我が国の不動産の需要や景気、供給を考えて不動産賃貸業に勤しむともっと楽しみ方や見え方も変わってくると思います。

ではでは
※資料添付みずほ総合研究所より抜粋