「瑕疵担保責任から契約不適合責任へ」

「瑕疵担保責任から契約不適合責任へ」

こんばんは東海大家の会 加藤です。
あと数日で民法改正ですね、今日はテレビ局からの依頼でこの民法改正に伴う「事故物件に対する大家目線の記事」の為少し考察してみました。

通常今までの契約の場合では、入居者が自殺によって亡くなった場合、もし未払い家賃や内装等の原状回復費用が発生しているならば、その費用は保証人や相続人に請求することができます。
さらに、「自殺があった物件」になったことで次の入居希望者がなかなか見つからなかったり、賃料を減額せざるを得ない等の損害が出た場合、保証人や相続人に対して損害賠償請求をすることができました。
今回の改正ではこの債務の範囲を極度額として明記し債務の範囲を予め決めておきなさいと変更されます。

難しいのが個人根保証の元本確定事由 改正民法では主債務者が死亡すると、元本が確定することになり死亡時点で家賃滞納がないと元本がゼロ確してしまい実質的に保証契約が終了してしまいます。

そしてその入居者が死亡したとしてもその賃貸契約は即座に書滅はせず相続人が引き継ぐことになります。要するに損害賠償債務相は続人に引き継がれる!?
ましてや相続人が相続放棄した場合損害賠償請求をする相手がいなくなります、もはや回収不能
不謹慎かも、しれませんがそう行った事を起こしてしまう方は家族と疎遠になっていたり、相続人を特定するのに時間も費用もかかります。この費用は一体どこから????
色々問題ばかりです、車を使用してた場合その処分や移動や家財の処分など切りがありません。

まだ改正法が適用されてませんが、極度額は皆家賃の2年分が相当だとなってくるでしょう。
実際にスタートしてみないとわかりませんが、数字が明確化させることによってより債務に対する高くになり保証人を嫌がるケースが多く増えると考えています。
そして本来も守るべき高齢者や母子家庭の方々がより家を借りづらい時代が来ると危惧しています。
今回の大家の不利益部分を補うには借主の保険加入を必須にする、保証会社を利用するなどの対処で乗り切ろうと考えています。

この部分に関しては士業の方の意見も取り入れて再度記事にしたいと思います。
ではでは

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