最近追加で物件を買いまししたいとのご相談が多数寄せられています。
キャッシュがあればそもそもこんなご相談はないですが、ほとんどの方が金融機関からの借り入れで不動産を購入しております、そしてその融資を効率的に活用する事で加速度的に資産形成ができるのが不動産投資の醍醐味です。
そして既存の借り入れをうまく利用しながら資産形成するポイントとして「繰上げ返済」があります。
不動産の購入にあたり各々与信枠つまりは各個人のお金借りれる範囲がそれぞれ設定されています。
主に年収倍率（年収の何倍までお貸ししますよ※金融機関にもよるが平均して８倍までなど）と返済比率の２つの評価方法で枠を設定していきます。
実際にはここから住宅ローンなど、既存の借入額を差し引いた金額が不動産投資に使える枠となります。
一方返済比率の場合は年収の内何％までが返済に当てられるかという考え方です。
この与信枠における２つの基準を念頭に入れて、繰り上げ返済を進めていくと効率的に資産を作っていくことができます。
繰上返済には、「期間短縮型」と「返済額軽減型」の2種類があります。

「期間短縮型」は、繰上返済によって借入期間を短縮する手法「返済額軽減型」は、借入期間はそのままで、毎月の返済額を軽減する手法です。
期間短縮型の繰り上げ返済を行った場合、返済額の分だけ、融資枠も改善することになります。
ただ、毎月の返済額は変わらないので、年収が一定だとすれば、返済比率は変わりません。
�その点、返済額軽減型の繰上返済であれば、借入期間は変わりませんが、借入総額だけでなく、毎月のローン返済額も減少します。
つまり、融資の2つの基準である年収倍率と返済比率を同時に改善することができます。�この『同時に』という点が最大のポイントです。

返済額軽減型の繰上返済は、支払利息の軽減効果こそ期間短縮型に劣りますが、与信枠を活用して1戸でも多くの物件を購入していきたいという方には、ピッタリの手法です。
加えて、月々の返済額が減るので、金利上昇に伴う返済額上昇にも備えられるだけでなく、毎月のキャッシュフローが増えることで余剰資金の確保もしやすくなり、賃貸経営の安定化にもつながるでしょう。

今日はこの辺で。
琉球のおかげで今の日本があることを再認識。