名古屋・岐阜で不動産投資を始める初心者必見！失敗を防ぐための具体的注意点や、空室・金利上昇等のリスク回避術を網羅。年収目安や東海エリア特有の判断基準、信頼できるパートナー選びまで、数字を交えて解説。

はじめに

名古屋市内で働く会社員の方や、岐阜県内で将来の資産形成を考える皆様にとって、不動産投資は老後の備えや副収入の確保として非常に魅力的な選択肢です。しかし、初心者の方の中には「何から始めればいいかわからない」「大損したらどうしよう」と不安を感じる人も少なくありません。実際に、知識が不十分なままスタートしてしまい、資産を築くどころか毎月の家賃収入が赤字になり、家計を圧迫してしまう失敗事例も存在します。東海エリアには、リニア中央新幹線開通への期待に沸く名古屋駅周辺から、安定した実需が見込める岐阜の郊外まで多様な市場がありますが、エリアごとの特性を無視した投資は禁物です。本記事では、初心者がカモにされないための具体的な注意点と、リスクを最小限に抑えるための判断基準を徹底的に解説します。

-目次-

1. 東海エリアの不動産投資市場：名古屋・岐阜の現状と初心者の立ち位置
2. 不動産投資初心者が陥りやすい5つの失敗事例
3. 初心者が絶対に押さえるべき物件選びの3つの注意点
4. 数字で見るリスク回避術：利回りとイールドギャップの判断基準
5. 2026年の金利上昇局面に備える初心者のための資金計画
6. 信頼できる不動産会社・管理会社を見極める5つのポイント
7. 孤独な投資を避ける：東海大家の会で得られる情報の価値
8. 不動産投資 初心者に関するよくある質問（QA）
9. まとめ：名古屋・岐阜で安定した大家経営を目指す皆様へ

＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

1. 東海エリアの不動産投資市場：名古屋・岐阜の現状と初心者の立ち位置

名古屋や岐阜で不動産投資を始める際、まず理解すべきはエリアごとの賃貸需要の違いです。初心者がこの市場分析を怠ると、スタート時点で失敗する確率が格段に上がります。

■ 名古屋エリア：資産性と利回りのバランス

名古屋市内、特に中区や東区、熱田区といった中心部は、単身者からファミリー層まで安定した需要があります。2025年から2026年にかけても名古屋駅周辺の再開発は続いており、資産価値の下落リスクは相対的に低いと言えます。ただし、物件価格が高騰しているため、表面利回りは4％から6％程度に留まることが多く、収益性（キャッシュフロー）を重視する初心者にはややハードルが高い側面もあります。

■ 岐阜エリア：高い利回りと車社会への対応

一方で岐阜市や各務原市、大垣市などのエリアでは、物件価格が安く抑えられているため、表面利回り10％を超える築古アパートなども流通しています。ただし、岐阜エリアは完全な車社会です。駅から徒歩15分圏内であっても、駐車場が世帯数分確保されていない物件は致命的な空室リスクを抱えることになります。初心者は利回りの高さに目を奪われがちですが、駐車場の有無という「岐阜特有のルール」を無視してはいけません。

■ 投資を始めるべき人の属性と年収の目安

不動産投資を始める方の多くは、年収500万円から800万円の会社員です。安定した給与所得があることで、金融機関から融資を受けやすいという強みがあります。また、年収1,000万円以上の高所得層も、節税や資産運用の一環として参入しています。初心者が投資を始める際のひとつの判断基準として、自己資金は物件価格の10％から20％程度（諸経費含め500万円から1,000万円程度）準備できることが理想です。

＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

2. 不動産投資初心者が陥りやすい5つの失敗事例

初心者が失敗するパターンの多くは共通しています。先人の失敗から学ぶことが、最大のリスクヘッジになります。

■ 営業マンの甘い言葉を鵜呑みにする

「名古屋の物件なら将来必ず値上がりします」「節税になるので赤字でも大丈夫です」といった営業トークを信じ切り、自分で収支シミュレーションを行わずに購入してしまうケースです。不動産業者の中には、自社に都合の良いデータだけを提示し、空室リスクや家賃下落リスクを説明しない者もいます。

■ 新築ワンルームマンションを相場より高く買う

初心者が最も「カモ」にされやすいのが新築ワンルーム投資です。特に名古屋市内の新築マンションは販売会社の利益（新築プレミアム）が乗っており、購入した瞬間に資産価値が2割程度下落することもあります。毎月の収支が数千円の黒字、あるいは数万円の持ち出しになるような物件は、資産形成ではなく「人生の足かせ」になりかねません。

■ 家族（配偶者）に内緒で始めてしまう

不動産投資は多額の借入を伴うため、配偶者の理解と協力が不可欠です。融資の際に連帯保証人を求められることも多く、内緒で進めることは不可能です。反対を押し切って始めた結果、家庭内の不和が生じ、経営に集中できなくなる失敗も少なくありません。

■ 利回りだけで地方の築古物件を選ぶ

岐阜の郊外などで表面利回り15％といった物件を見かけることがありますが、初心者が手を出すには難易度が高いです。修繕費用が物件価格を上回ったり、入居者が全く決まらず、売却しようにも買い手がつかないという「出口戦略」の欠如が失敗を招きます。

■ 出口戦略を考えていない

物件を「いつ、いくらで売るか」を考えずに購入すると、デッドクロス（元金返済額が減価償却費を上回り、税負担が増える状態）に陥った際に対処できなくなります。特に築年数の経過が早い木造物件では、所有期間による譲渡所得税の税率差（5年超の長期譲渡で約20％、5年以下の短期譲渡で約39％）も考慮した緻密な計画が必要です。

＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

3. 初心者が絶対に押さえるべき物件選びの3つの注意点

失敗を避けるためには、物件を検討する際に以下の3つの視点を必ず持ってください。

■ ターゲットとエリアのミスマッチを防ぐ

名古屋の学生向けワンルームであれば大学の移転リスクを確認し、岐阜のファミリー向けアパートであれば周辺のスーパーや学校の有無を実際に歩いて確認すべきです。単身者向け物件は退去頻度が高い反面、次の入居が決まりやすいメリットがあります。一方で、ファミリー向け物件は一度入居すれば10年単位で住み続けてくれるケースが多く、安定した家賃収入（インカムゲイン）が期待できます。

■ 建物管理の状態を「現地」で確認する

管理会社の質は収益に直結します。

1. 共用部の電球が切れたままになっていないか
2. ゴミ置き場が散らかっていないか
3. 集合ポストにチラシが溢れていないか これらが放置されている物件は、入居者満足度が低く、空室リスクが高まります。管理会社選びは物件選びと同じくらい重要です。

■ 建物の耐震基準と災害リスク

1981年6月以前に建築確認を受けた「旧耐震基準」の物件は、震災時の倒壊リスクが高いだけでなく、金融機関の融資がつきにくいという致命的な欠点があります。初心者は、耐震補強がなされているか、あるいは「新耐震基準」の物件を選ぶのが賢明です。また、名古屋市内の低地や河川沿いではハザードマップを確認し、水害リスクを把握しておくことも大家の責務です。

＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

4. 数字で見るリスク回避術：利回りとイールドギャップの判断基準

不動産投資は数字のビジネスです。抽象的な言葉ではなく、以下の基準値をクリアしているかを確認してください。

■ 実質利回りの算出方法

表面利回りに惑わされてはいけません。必ず「実質利回り」で判断しましょう。 実質利回り ＝ （年間家賃収入 － 管理費・固定資産税等の諸経費） ÷ （物件価格 ＋ 購入諸経費） 名古屋の区分マンションであれば実質利回り3.5％以上、岐阜のアパートであれば実質利回り6％以上が一つの目安となります。

■ 成功の鍵「イールドギャップ」3％の法則

イールドギャップとは、物件の利回りと借入金利の差のことです。 イールドギャップ ＝ 実質利回り － 借入金利 この数字が3％以上確保できていることが、安定経営の最低ラインです。例えば、実質利回り5％の物件を金利2％で借りればイールドギャップは3％となります。これが1％程度しかない場合、空室が1室出ただけで手残りがマイナスになる危険があります。

［比較表：名古屋RC区分 vs 岐阜木造一棟アパートのシミュレーション例］

項目	名古屋RC区分（中古）	岐阜木造一棟（築25年）
物件価格	2,500万円	5,000万円
表面利回り	6.0%	12.0%
実質利回り	4.5%	8.5%
借入金利	2.0%	3.5%
イールドギャップ	2.5%	5.0%
属性評価	融資が通りやすい	難易度が高い
主なリスク	家賃下落、供給過多	空室、高額修繕費

※上記は一例です。岐阜の木造は利回りが高い分、修繕費の積み立てを厚くする必要があります。

＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

5. 2026年の金利上昇局面に備える初心者のための資金計画

2024年のマイナス金利解除を受け、2025年には短期金利が0.75％まで上昇しました。2026年以降も金利の上昇は見込まれており、初心者はこれを前提とした資金計画を立てなければなりません。

■ 変動金利のリスクと5年・125％ルール

多くの初心者が利用する変動金利型ローンには「5年ルール（5年間は返済額を変えない）」や「125％ルール（返済額を上げる際、従来の1.25倍を上限とする）」があります。しかし、これは返済を猶予されているだけで、未払い利息が発生するリスクがあります。

1. 金利が1％から2％上昇しても収支が回るか
2. 毎月のキャッシュフローから繰り上げ返済資金を蓄えられているか この2点が2026年以降の生き残り条件となります。

■ 融資期間の設定と法定耐用年数

借入期間は長ければ長いほど月々の返済は楽になりますが、支払利息の総額は増えます。

1. 木造：22年
2. 鉄筋コンクリート造（RC）：47年

   これら法定耐用年数を目安に融資期間が設定されるのが一般的です。築25年の岐阜の木造アパートに30年のローンを組むといった「耐用年数超え融資」は、一部の金融機関で可能ですが、将来の出口戦略で次の買主が融資を受けられず、売却価格が暴落するリスクがあることを知っておく必要があります。

＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

6. 信頼できる不動産会社・管理会社を見極める5つのポイント

初心者が不動産投資を成功させられるかは、良きパートナーに出会えるかにかかっています。

■ リスクについても誠実に説明してくれるか

メリットばかり強調し、空室リスクや修繕コスト、将来の金利上昇について触れない会社は避けるべきです。2026年の市場環境を踏まえ、厳しいシミュレーションを提示してくれる担当者こそ信頼に値します。

■ 地域に精通し、自社で管理まで行っているか

「売って終わり」の仲介会社ではなく、自社で管理部門を持っている会社を選びましょう。名古屋の地名を聞いて即座に家賃相場を答えられるような、土地勘のある会社が理想です。また、過去に行政処分を受けていないか、国土交通省のネガティブ情報等検索サイトで調べるのも有効な注意点です。

■ 複数の金融機関と提携しているか

不動産投資は「物件」と「融資」の組み合わせで決まります。大手のデベロッパーや地域で実績のある会社は、地銀や信金と強いパイプを持っており、初心者でも好条件の金利を引き出せる可能性があります。

■ 担当者自身が不動産投資を行っているか

実体験に基づいたアドバイスができる担当者は心強い存在です。入居者トラブルの解決法や、確定申告のコツ、修繕費の費用対効果など、「生の声」を聞けることが初心者の失敗を防ぎます。

■ 顧客の声を公開しており、透明性が高いか

ホームページなどに「お客様の声」が多数掲載されており、かつ内容が具体的（具体的な年収や購入物件、収支など）であるかを確認しましょう。300件以上の実績があれば、一定の信頼性があると判断できます。

＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

7. 孤独な投資を避ける：東海大家の会で得られる情報の価値

不動産投資は個人事業主としての活動ですが、一人で全ての決断を下すには限界があります。

■ 孤独な経営が失敗を招く理由

不動産会社の営業担当者はあくまで「売りたい人」です。利害関係のない第三者の専門家や、実際に名古屋・岐阜で大家業を営んでいる先輩たちの意見を聞ける環境が、初心者の致命的なミスを防ぎます。

■ 現場の「生の情報」こそが最強のリスクヘッジ

1. 「名古屋のあのエリアは今、供給過多で客付けが厳しい」
2. 「岐阜のあの銀行は最近、築古アパートへの融資を締め始めている」
3. 「この修繕業者は安くて丁寧だ」 こうしたインターネットや書籍には載っていない、地域に根ざした最新情報はコミュニティでしか得られません。

東海大家の会とは
https://tokai-ooya.net/%e5%bd%93%e4%bc%9a%e3%81%ab%e3%81%a4%e3%81%84%e3%81%a6/

こちらのページで私たちの理念をご確認いただければ、仲間を持つことがいかに大家経営を安定させるかがお分かりいただけるはずです。初心者の方こそ、早い段階で良質なネットワークに身を置くことをお勧めします。

＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

8. 不動産投資 初心者に関するよくある質問（QA）

Q1：不動産投資 初心者リスクとして、最も警戒すべきことは何ですか？

最も警戒すべきは空室リスクです。名古屋のような都市部であっても、駅から徒歩15分以上離れた単身者向け物件などは供給過多により空室が長期化する恐れがあります。また、岐阜エリアでは駐車場の不足が即、空室に繋がります。空室期間が3ヶ月以上続くと収支が破綻する設計になっていないか、購入前に厳しくチェックしてください。

Q2：不動産投資 初心者失敗の典型例である「カモ」にならない方法は？

複数の不動産会社と面談し、提案内容を比較することです。一社だけの情報を鵜呑みにせず、SUUMOやHOME’Sで周辺の家賃相場を自分で調べ、管理会社の評判もSNSや口コミで確認しましょう。また、契約を急がせる業者は要注意です。「今日決めないと他の人に取られる」という言葉に惑わされず、冷静に収支を計算する時間を確保してください。

Q3：不動産投資 初心者注意点として、年収や自己資金はどのくらい必要ですか？

融資を受けるためには年収500万円以上がひとつの目安となります。自己資金については、物件価格の10％から20％程度の頭金と、登記費用や不動産取得税などの諸費用（物件価格の約7％）を合わせて準備するのが安全です。フルローン（頭金ゼロ）での購入は、金利上昇時のリスクが非常に高いため、初心者にはお勧めできません。

＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

9. まとめ：名古屋・岐阜で安定した大家経営を目指す皆様へ

名古屋や岐阜での不動産投資は、正しい知識と戦略があれば、将来の不安を解消する強力な武器になります。

1. 名古屋の資産性と岐阜の収益性の違いを理解する
2. 新築ワンルーム等の罠を避け、実質利回りとイールドギャップで数字を管理する
3. 信頼できるパートナーを選び、現地確認を徹底する
4. そして、一人で悩まずに仲間を作る

これらのステップを踏むことで、初心者が陥りやすい失敗やリスクの多くを回避することが可能です。不動産投資は購入して終わりではなく、そこから20年、30年と続く「事業」です。常に学び、情報をアップデートし続ける姿勢こそが、成功への唯一の道と言えるでしょう。

これから一歩踏み出そうとしている皆様。私たちと一緒に、東海エリアで価値ある資産を築いていきませんか？

会員募集ページ https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLSeNR2xdDqJ3xiD4xDqXN8mSgxP5hpE2awn1-ETu9mkwkCe_Dg/viewform

まずは上記フォームより、東海大家の会の門を叩いてみてください。皆様の挑戦を全力でサポートする仲間が待っています。