初めに
名古屋で賃貸経営をしていると、一度はこう感じる瞬間があります。
・この管理会社で本当にいいのか
・対応は悪くないが、成果が出ているのか分からない
・変更した方がいい気もするが、リスクも怖い
管理会社の変更は大きな決断です。
しかし判断を先延ばしにした結果、年間で数十万円単位の差が出るケースは珍しくありません。
この記事では、名古屋の賃貸市場を前提に、
管理会社を変えるべきかどうかを判断するための基準を、数字で整理します。
判断基準① 空室期間はエリア平均と比べてどうか
まず最初に見るべきは「印象」ではなく「空室期間」です。
例：名古屋市内 1K 駅徒歩10分圏内
・エリア平均空室期間：1〜1.5ヶ月
・自分の物件：3ヶ月空室
この差が2ヶ月ある場合、家賃5.5万円だとすると
5.5万円 × 2ヶ月 ＝ 11万円の機会損失
これが年間2回起きれば
11万円 × 2回 ＝ 22万円の差
管理会社の募集力の差は、静かに数字に表れます。
判断基準② 反響・内見・成約の数字を把握しているか
確認すべきは以下の3つです。
・月間反響件数
・内見件数
・成約件数
（例）
月間反響：5件
内見：2件
成約：0件
この場合、
反響が少ない → 募集力の問題
内見で落ちる → 条件・物件内容の問題
この数字を提示できない管理会社は、改善の議論ができません。
判断基準③ 原状回復費用は妥当か
例：1K退去時
A社：18万円
B社：28万円
差額10万円。
年間2回退去があれば
10万円 × 2回 ＝ 20万円の差
費用が高いかどうかより、
その内訳と根拠を説明できるかが重要です。
判断基準④ 家賃調整の提案に具体的根拠があるか
「相場なので下げましょう」だけでは不十分です。
確認すべきは、
・具体的な競合物件
・成約事例
・想定成約期間
根拠のない家賃ダウンは、収益を削るだけになる可能性があります。
名古屋で多い失敗パターン
・数字を確認しないまま継続
・不満はあるが変更が面倒で放置
・気づけば3年以上経過
仮に年間で
空室ロス 20万円
原状回復差 20万円
があれば、
40万円 × 3年 ＝ 120万円
変更しないことのリスクは想像以上に大きくなります。
東海大家の会で共有している管理会社判断の考え方
東海大家の会では、
・名古屋・岐阜エリア別の平均空室期間
・管理会社ごとの傾向
・実際に変更して改善した事例
を共有しています。
管理会社を感情で選ぶのではなく、
数字で整理して判断することを重視しています。
東海大家の会とは
https://tokai-ooya.net/%e5%bd%93%e4%bc%9a%e3%81%ab%e3%81%a4%e3%81%84%e3%81%a6/
よくある質問（Q&A）
Q1. 管理会社を変更すると入居者に影響はありますか？
基本的に入居者の契約内容は変わりません。
ただし、管理体制や連絡先が変わるため、通知対応や引継ぎの丁寧さが重要です。
引継ぎがスムーズな会社を選べば大きな混乱は起きません。
Q2. 管理会社を変えるタイミングはいつが良いですか？
退去発生時や空室期間中は比較的スムーズに変更しやすいタイミングです。
満室時でも変更は可能ですが、契約内容の確認と事前準備が重要になります。
Q3. 管理手数料が安い会社の方が得ですか？
手数料が安くても、空室期間が長くなれば本末転倒です。
「手数料率」ではなく「最終的な年間収益」で比較するべきです。
Q4. 名古屋では管理会社による差は本当にありますか？
あります。
募集媒体の使い方、原状回復基準、空室対応スピードなどで、
年間数十万円単位の差が出ることは珍しくありません。
まとめ
管理会社を変えるべきか迷ったら、
見るべきは「差額」です。
・空室期間は適正か
・原状回復単価は妥当か
・家賃提案は根拠付きか
数字を整理するだけで、判断はかなり明確になります。
会員募集ページ
https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLSeNR2xdDqJ3xiD4xDqXN8mSgxP5hpE2awn1-ETu9mkwkCe_Dg/viewform