名古屋・岐阜エリアの不動産投資で節税を成功させるための仕組みを徹底解説。損益通算や減価償却の基本から、東海エリア特有の物件選び、デッドクロスの回避策まで網羅。年収1200万円以上の高所得層が知っておくべき実務知識を初心者に分かりやすくお伝えします。
はじめに
愛知県名古屋市や岐阜県で働く高年収の会社員や公務員の皆様にとって、毎月の給与から引かれる所得税や住民税の負担は非常に重いものです。年収が1500万円を超えてくると所得税と住民税を合わせた税率は40パーセント以上に達し、昇給しても手残りが増えないという悩みに直面しやすくなります。こうした状況を打破し、資産形成を加速させる手段として注目されるのが不動産投資による節税です。しかし、仕組みを正しく理解せずに営業マンの勧める新築物件を購入し、逆に手残りを減らしてしまう失敗例も後を絶ちません。本記事では、東海エリアの特性を活かし、不動産投資で賢く節税するための具体的な判断基準をプロの視点で詳しく解説します。
目次
- 不動産投資で節税ができる仕組み：損益通算と減価償却の基本
- 名古屋・岐阜の築古木造が節税に選ばれる具体的な理由
- 節税に向く人・向かない人の判断基準：年収と税率のリアルな数字
- 知らないと怖いデッドクロスのリスクと回避する方法
- 東海エリアでの実例：名古屋・岐阜で失敗しないための物件選び
- 孤独な大家を脱却！東海大家の会で得られる生きた情報
- まとめ：確かな知識で資産を守り抜く
- 不動産投資の節税に関するよくある質問（QA）
＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
1. 不動産投資で節税ができる仕組み：損益通算と減価償却の基本
不動産投資を活用した節税は、決してグレーな手法ではなく、税法に基づいた正当な仕組みです。その根幹を成すのが「減価償却（げんかしょうきゃく）」と「損益通算（そんえきつうさん）」という2つの概念です。
■ 減価償却費という実際にお金が出ない魔法の経費
減価償却とは、建物の取得費用を一括で経費にするのではなく、法的に定められた期間に分けて計上する仕組みです。例えば、建物価格が4000万円の物件を購入し、その期間が4年の場合、毎年1000万円を費用として計上できます。最大の特徴は、会計上の費用として計上できるのに、実際にお金は出ていかないという点にあります。この減価償却費（実際にはお金が減らない経費）を大きく計上することで、手元の現金は増えているのに、書類上の利益を意図的に赤字にすることが可能になります。
■ 給与所得と不動産の赤字を合算する損益通算
損益通算とは、不動産経営で生じた書類上の赤字を、本業である給与所得の黒字と相殺（そうさい）できる制度です。名古屋市内で年収1200万円を稼いでいる会社員を例に考えてみましょう。通常は1200万円に対して税金がかかります。しかし、不動産投資で500万円の会計上の赤字を作ることができれば、課税対象となる所得は700万円まで圧縮されます。その結果、確定申告を行うことで、すでに源泉徴収されていた所得税が還付され、翌年の住民税も大幅に減額される仕組みです。
＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
2. 名古屋・岐阜の築古木造が節税に選ばれる具体的な理由
節税効果を最大化するためには、減価償却費をいかに大きく、短期間でとれるかが鍵となります。そのために最適なのが、名古屋市の郊外や岐阜市周辺に多く見られる築古木造物件です。
■ 短期間で経費化できる4年償却の威力
木造建築物の法定耐用年数は22年と定められています。すでにこの年数を経過した「築22年超」の物件を購入すると、法定耐用年数の20パーセントである4年間という短期間で建物の全額を償却できるようになります。一方で、新築の鉄筋コンクリート造（RC）マンションなどは耐用年数が47年と非常に長いため、1年間に計上できる経費は少額にとどまり、節税効果はほとんど期待できません。
■ 建物比率が高い物件が有利な理由
不動産価格は「土地」と「建物」に分かれますが、減価償却ができるのは建物部分のみです。土地はどれだけ時間が経っても価値が減らないとされるため、償却はできません。名古屋周辺の土地値が高いエリアよりも、建物評価をしっかり出せる岐阜エリアなどの築古物件を選ぶ方が、1年あたりの減価償却費を大きく確保できるため、高い節税メリットを享受できます。
＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
3. 節税に向く人・向かない人の判断基準：年収と税率のリアルな数字
不動産投資の節税は、すべての人に効果があるわけではありません。判断のボーダーラインは、課税所得（税金計算の基礎となる所得）が900万円以上、年収で言えば目安として1200万円を超えるかどうかです。
■ 所得税率と譲渡税率の差を利用する
不動産投資の節税メリットは、保有期間中の所得税率と、物件を売却した時にかかる譲渡税率（じょうとぜいりつ）の「差」から生まれます。
● 年収2000万円クラスの人：所得税・住民税を合わせた税率は約50パーセント。
● 物件売却時（5年超保有）：長期譲渡所得の税率は約20パーセント。
この場合、保有中に税率50パーセント分を節税し、売却時に20パーセント分を支払うため、差し引き30パーセント分が実質的な利益として手元に残ることになります。
■ 年収が低い場合に節税をおすすめしない理由
一方で、課税所得が900万円以下の人の場合、所得税率がそれほど高くないため、売却時の税率との差がほとんど生まれません。むしろ、節税ばかりを気にして収益性の低い物件を購入してしまうと、修繕費などの突発的な支出で赤字が膨らみ、本末転倒な結果となるリスクがあります。こうした方は節税よりも、毎月の家賃収入がいくら残るかという収益性を重視した物件選びをすべきです。
＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
4. 知らないと怖いデッドクロスのリスクと回避する方法
不動産投資には「デッドクロス」という、経営を圧迫する恐ろしい現象が存在します。節税目的でスタートした大家さんこそ、この仕組みを正しく理解しておく必要があります。
■ 帳簿上の黒字と手元の赤字が逆転する現象
デッドクロスとは、ローンの元金返済額が減価償却費を上回ってしまう状態を指します。減価償却が終わると、それまで大きな経費として役立っていた減価償却費がゼロになります。すると帳簿上の利益（課税対象）が一気に増えるため、支払う税金が急増します。一方で、ローンの返済自体は続いているため、実際の手元資金（キャッシュフロー）は不足するという「黒字倒産」のような状態に陥りかねません。
■ 事前のシミュレーションと出口戦略の確立
デッドクロスを回避するための最も有効な手段は、物件を購入する前にデッドクロスの時期を正確に予測し、対策を立てておくことです。
具体的には、
● 減価償却が終わるタイミングで物件を売却する（出口戦略）。
● 新たに別の築古物件を購入し、新しい減価償却費を上乗せする。 といった戦略が必要です。
特に岐阜や名古屋で築古物件を扱う場合は、4年や5年という短期間で状況が変わるため、スピーディーな経営判断が求められます。
＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
5. 東海エリアでの実例：名古屋・岐阜で失敗しないための物件選び
東海エリアで不動産投資を行う場合、名古屋市内の資産性物件と、岐阜エリアの収益性物件を使い分ける知識が重要です。
■ 名古屋市内の物件選びのポイント
名古屋市中心部（中区や東区など）は土地価格が安定しており、売却時に値崩れしにくいというメリットがあります。しかし、土地値が高いため、節税に必要な建物価格の割合が低くなりがちです。名古屋市内で節税を狙うなら、中心部から少し離れた守山区や港区、あるいは一宮市などのベッドタウンで、土地値割合が物件価格の半分以下になるような築古木造アパートが狙い目となります。
■ 岐阜エリアの物件選びのポイント
岐阜市や大垣市といったエリアは、名古屋に比べて土地価格が手頃なため、物件価格に占める建物価格の比率を高めやすいのが特徴です。例えば、物件価格3000万円のうち、建物価格が2000万円といった物件が見つかりやすく、4年償却を活用すれば毎年500万円の経費を作ることが可能です。ただし、岐阜エリアは車社会のため、駐車場が戸数分確保されているかどうかが、空室リスクを抑えるための絶対条件となります。
＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
6. 孤独な大家を脱却！東海大家の会で得られる生きた情報
不動産投資、特に節税を絡めた高度な運用は、一人で本を読んで勉強するだけでは限界があります。営業マンの言葉を鵜呑みにせず、第三者の視点で判断できる環境を持つことが成功への近道です。
■ 実務に即した最新の情報交換
税制は常に変化しており、名古屋周辺の銀行の融資姿勢も日々変わっています。同じ東海エリアで実際に築古物件を運営し、節税を実行している大家仲間と繋がることで、「今はどこの銀行が築古に融資を出しているのか」「岐阜のどのエリアで空室が目立っているのか」といった、ネットには出回らない生の情報に触れることができます。
■ 初心者からベテランまで学べるコミュニティ
東海大家の会とは
https://tokai-ooya.net/%e5%bd%93%e4%bc%9a%e3%81%ab%e3%81%a4%e3%81%84%e3%81%a6/
こちらのページで紹介している通り、当会は名古屋・岐阜を中心に活動する大家さんのためのコミュニティです。節税という複雑なテーマについても、先輩大家のアドバイスや実際の失敗談を聞くことで、初心者の方でも安心して第一歩を踏み出せる環境を整えています。孤独な経営で数百万の損失を出す前に、まずはこうしたコミュニティで判断基準を養うことを強くお勧めします。
会員募集ページ https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLSeNR2xdDqJ3xiD4xDqXN8mSgxP5hpE2awn1-ETu9mkwkCe_Dg/viewform
＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
7. まとめ：確かな知識で資産を守り抜く
不動産投資による節税は、仕組みを正しく理解し、自分の年収やエリア特性に合った物件を選べば、非常に強力な資産形成のブースターとなります。特に名古屋や岐阜といった東海エリアは、製造業に支えられた安定した賃貸需要があり、築古木造を活用した節税スキーム（仕組み）が機能しやすい土壌があります。
しかし、節税はあくまで手法の一つであり、目的は豊かな将来を築くための資産形成です。減価償却が終わった後のリスクまでを見据え、出口戦略を明確に持つことが重要です。そのためにも、常に最新の情報にアップデートし、信頼できる仲間と切磋琢磨できる環境に身を置くことを検討してみてください。東海大家の会では、皆様の大家業を全力でサポートする仲間が待っています。
＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
8. 不動産投資の節税に関するよくある質問（QA）
Q1：不動産投資 節税は、年収がいくら以上であればメリットが大きいですか？
A1：一般的に課税所得が900万円を超える層からメリットが大きくなります。給与収入の目安としては1200万円以上です。日本の所得税は、所得が高くなるほど税率が上がる累進課税制度（るいしんかぜいせいど）を導入しているため、税率が高い人ほど、不動産の赤字をぶつけた際の税金の還付額が大きくなるからです。
Q2：名古屋や岐阜の築古物件で節税を狙う際、銀行融資への悪影響はありませんか？
A2：よくある誤解ですが、会計上の赤字は減価償却費という実際にお金の出ない経費によるものなので、銀行はそれを理解して審査を行います。銀行が評価するのは減価償却前の利益（キャッシュフロー）です。そのため、手元にしっかりとお金が残っている健全な経営であれば、書類上の赤字が理由で次の融資が止まることは通常ありません。
Q3：不動産投資 節税を目的に新築区分マンションを勧められました。どう思いますか？
A3：おすすめしません。新築マンション、特にRC造（鉄筋コンクリート造）は耐用年数が47年と非常に長いため、1年間に計上できる減価償却費が非常に小さくなります。また、購入直後に価格が2割から3割下落するリスクもあり、節税効果よりも資産価値の目減りの方が大きくなる可能性が極めて高いからです。
Q4：青色申告（あおいろしんこく）をすることで節税効果は上がりますか？
A4：はい。特に年収900万円以下の層が、不動産所得で利益が出ている場合に有効です。青色申告特別控除として、最大65万円を所得から差し引くことができます。本業の給与所得の節税にはなりませんが、不動産投資で得た利益に対する税負担を軽減することが可能です。事業規模（5棟10室以上）であればさらなるメリットもあります。