デットクロス

こんにちは東海大家の会加藤です。
デッドクロスとは「減価償却額が、ローンの元金返済額を上回ってしまう状態」のことです。

減価償却額とは、不動産を購入した時に一括して経費計上するわけではなく、利用できる期間で振り分けて年毎に経費計上することをいいます。

購入した時に資産として計上し、利用する期間で規則的に配分するのです。ローン返済額は返していくうちに少なくなるので、減価償却額の方が高くなってしまうことがあります。

帳簿上での利益は黒字でも手元資金がなくなってしまう状態がデッドクロスなのです。黒字に課税される所得税を支払っていると、不動産経営での収支がマイナスとなってしまいます。

デッドクロスが続くと、手元資金不足が常態化して倒産などの可能性があるでしょう。デッドクロスにはいくつかの回避方法があり、それを行っていないと最悪の場合は黒字倒産になってしまいます。
デッドクロスの発生原因には「減価償却に関わる現金支出の無い帳簿上の経費」「ローン返済に関わる経費計上ができない元本返金」があります。

デッドクロスのメカニズムを理解するためには、帳簿上の利益と手元にある現金が同じではないという事実を認識しないといけないです。これらの不一致に関わるのが減価償却額とローン返済額となります。

減価償却額とは、現金の支出は伴わない帳簿上の経費なので、それを計上した分経費は増えることになります。

しかし、毎月のローン返済は現金の支出をしますが、経費としては利息分しか計上できません。元金返済分に関しては、経費になりません。

ローン返済が進めば進むほど、元金返済ができるので利息は減っていきます。経費になる利息も少なくなる分、経費に計上できない現金支出が増えます。

この仕組みによって、減価償却額が元金返済額を上回り、デッドクロスの状態になってしまいます。

解決方法としては、下記のような事が挙げられます。物件購入時に自己資金を入れる、納税資金を積み上げる、新規物件の購入で減価償却を増やす、売却や借り換え、借入期間の延長、繰上げ返済。などなど。
デットクロスの時期は前もってわかります、事前にシミュレーションをしてその時期にどのように対策をするか事前に考えておくようにしましょう。

ではでは

一部、株式会社ラルグネット編集部より抜粋

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